Czym jest wspólnota mieszkaniowa?

Ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości,
tworzy wspólnotę mieszkaniową. Dla powstania wspólnoty mieszkaniowej nie jest zatem konieczne dokonywanie, celem przystąpienia do niej, jakichkolwiek czynności dodatkowych, gdyż każdy, kto jest właścicielem lokalu stanowiącego odrębną nieruchomość, niezależnie od jego przeznaczenia, jest też członkiem wspólnoty mieszkaniowej.

Tak więc przynależność do wspólnoty ma charakter przymusowy i nie jest
uzależniona od oświadczenia woli złożonego przez właściciela lokalu
polegającego na wyrażeniu chęci przynależności do niej.

Wspólnota mieszkaniowa jest jednostką organizacyjną nie posiadającą
osobowości prawnej. Jednostka ta posiada jednak zdolność do czynności
prawnych, czyli może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, co wynika wprost z ustawy o własności lokali, natomiast majątek wspólnoty nie stanowi jej wyodrębnionej od majątków członków wspólnoty masy majątkowej, jest tylko przedmiotem ich ustawowej współwłasności.

Wspólnota mieszkaniowa może więc być stroną wszelkiego typu występujących w obrocie prawnym i gospodarczym umów, takich jak umowy kupna-sprzedaży, umowy o świadczenie i wykonanie różnego rodzaju usług (w tym także np. umowy zlecenia, umowy o dzieło, umowy o wykonanie robót i prac wszelkiego rodzaju), umowy o pracę (czyli może być pracodawcą), a także umowy dotyczące ograniczonych praw rzeczowych (np. umowy najmu, podnajmu, dzierżawy).

Ponadto wspólnota mieszkaniowa ma tzw. zdolność sądową, czyli może pozywać i być pozywana, zarówno przed sądami powszechnymi, jak i administracyjnymi. Oznacza to także, że wspólnota mieszkaniowa może być, w świetle przepisów kodeksu postępowania administracyjnego i ustawy z 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (Dz.U. Nr 137, poz. 926 z późn.zm.), stroną postępowań administracyjnych i podatkowych.

W zakresie praw i obowiązków zarówno wspólnoty mieszkaniowej, jak i jej
członków ustawodawca nie wprowadził żadnego uwarunkowanego liczbą lokali wyodrębnienia lub podziału. Zróżnicowanie to zostało natomiast wprowadzone w przedmiocie dotyczącym zarządu nieruchomością.

Każdy z właścicieli lokali ma prawo do korzystania nie tylko ze stanowiącego jego własność lokalu, ale także do współkorzystania, w sposób nienaruszający praw innych właścicieli, z nieruchomości wspólnej zgodnie z jej przeznaczeniem.

Równocześnie z przyznanymi uprawnieniami ustawodawca nałożył na właścicieli wiele obowiązków. Do najważniejszych z nich należy konieczność ponoszenia wydatków związanych z utrzymaniem lokalu stanowiącego jego własność, ponoszenia nakładów koniecznych dla zapewnienia prawidłowego stanu lokalu, ale także obowiązek ponoszenia ciężaru kosztów zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, poprzez uczestniczenie w nich.

Do kosztów zarządu nieruchomością wspólną ustawodawca zaliczył w
szczególności: wydatki na remonty i bieżącą konserwację, opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody, w części dotyczącej
nieruchomości wspólnej, opłaty za antenę zbiorczą i windę, wydatki na
utrzymanie porządku i czystości, wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy, a także, jeśli nie są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali, ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne.