Algebra we wspólnocie

Witam.
Uchwały właścicieli mogą być podejmowane: na zebraniu współwłaścicieli,
w drodze indywidualnego zbierania głosów przez zarząd lub poprzez łączenie tych dwóch sposobów.
Wspomniany wyżej przepis art. 23 ust. 2 uwl stanowi, że uchwały zapadają większością głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałów, chyba że w umowie lub w uchwale podjętej w tym trybie postanowiono, iż w określonej sprawie na każdego właściciela przypada jeden głos.
W umowie i w uchwale.
Przez umowę należy rozumieć umowę o ustanowienie odrębnej własności lokalu lub umowę zawartą później, określającą sposób zarządu. Ustawodawca wymaga dla obu tych umów formy aktu notarialnego.
Właściciele lokali mogą jednak w określonych sytuacjach wprowadzać zasadę, iż jeden lokal, bez względu na jego powierzchnię, oznacza jeden głos. Jeżeli suma udziałów w nieruchomości wspólnej nie wynosi jeden albo większość udziałów należy do jednego właściciela, bądź gdy obydwa te warunki spełnione są łącznie, to głosowanie według zasady, że na każdego właściciela przypada jeden głos, wprowadza się na każde żądanie właścicieli lokali posiadających łącznie co najmniej 1/5 udziałów w nieruchomości wspólnej (20 proc. ogółu udziałów).
Jak liczyć głosy?
Zgodnie z wymienionym artykułem, jeśli nie zachodzą szczególne okoliczności - uchwała jest podjęta, jeżeli głosowała za nią większość właścicieli lokali. Istotny jest więc sposób obliczania tej wielkości.
Podstawową zasadą stosowaną w ustawie kodeks cywilny (art. 204 kc) i w uwl (art. 23 ust. 2) do podejmowania decyzji przez właścicieli lokali jest zachowanie proporcji między wpływem poszczególnych właścicieli na podejmowanie tych decyzji a ich udziałem we współwłasności. Zgodnie z tą zasadą, każdy właściciel ma tyle głosów, ile wynosi jego udział w nieruchomości wspólnej, a większość udziałów to ponad 50 proc. udziałów wszystkich właścicieli lokali. Trzeba podkreślić, że kiedy jest mowa o większości głosów, należy mieć na uwadze większość głosów wszystkich właścicieli lokali, a nie tylko tych na zebraniu. "Kolędowanie"
Nie ma tutaj znaczenia, czy głosowanie jest przeprowadzane na zebraniu właścicieli, czy też w drodze indywidualnego zbierania głosów bądź też łącznie tymi sposobami. Jeżeli głosowanie rozpoczęto na zebraniu, ale nie uzyskano większości wymaganej do podjęcia uchwały, to można je kontynuować drogą indywidualnego zbierania głosów. Kolędowanie zostało wprowadzone przez ustawodawcę w tym celu, aby wspólnota mieszkaniowa mogła sprawnie funkcjonować oraz aby uniknąć sytuacji, w której niewielka liczba osób obecnych na zebraniu może narzucić swoją wolę nieobecnym.
Głosy "wstrzymujące się"
Na karcie do głosowania - sporządzanej dla każdej uchwały odrębnie - pod dokładnie zapisaną treścią uchwały powinno być pięć rubryk:
imię i nazwisko właściciela,
posiadany udział (łącznie dla wszystkich lokali, jakie dany właściciel posiada w tej nieruchomości),
"za",
"przeciw",
data.
Rubryka "wstrzymuję się" nie ma uzasadnienia, bo właściciel, który wstrzymał się dzisiaj, może wyrobić sobie zdanie w danej kwestii później i dopiero wtedy oddać głos "za" albo "przeciw". Data jest potrzebna, bo uchwałę można uznać za podjętą dopiero w dniu, w którym liczba głosów "za" przekroczy 50 proc. i za definitywnie odrzuconą, kiedy ponad 50 proc. podpisze "przeciw". Do podjęcia uchwały wymagana jest większość absolutna - ponad 50 proc. ogółu - głosów właścicieli. Głosy wstrzymujące się nie mają znaczenia dla losów uchwały.
Jeśli w praktyce suma powierzchni użytkowej wszystkich lokali w danej nieruchomości wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do lokali wynosi 3000 m2, to suma udziałów w nieruchomości wspólnej powinna wynosić 3000/3000. W takiej sytuacji większość udziałów potrzebną do przegłosowania uchwały będą posiadali właściciele dysponujący łącznie liczbą udziałów wynoszącą co najmniej 1501/3000. Wystarczy więc jedna tysięczna, aby dana uchwała mogła wejść w życie.
Przepisy art. 23 uwl dotyczące trybu głosowań obowiązują wyłącznie w głosowaniach nad uchwałami.