Zarząd, a zarządca we wspólnocie

Witam. Mimo wyraźnego obowiązku wynikającego z ustawy o własności lokali, w wielu wspólnotach mieszkaniowych skupiających szczególnie tych właścicieli, którzy wykupili lokale w budynkach gmin, Skarbu Państwa albo u deweloperów, do tej pory nie wybrano zarządu.
Zgodnie z ustawą z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (art. 20 ust. 1; DzU nr 80, poz. 903, t.j. z 2000 r.): Jeżeli lokali wyodrębnionych wraz z lokalami nie wyodrębnionymi jest więcej niż siedem, właściciele lokali są obowiązani podjąć uchwałę o wyborze jednoosobowego lub kilkuosobowego zarządu. Dlaczego zdarzają się przypadki nie wybierania zarządu? Głównie dlatego, że wielu właścicieli lokali nie zna ustawy, a prasa publikuje błędne informacje w tej sprawie.
Łamanie prawa
Niektóre jednostki państwowe i gminy, mając większość udziałów w nieruchomości wspólnej, wybrały zarządy z własnych pracowników, którzy obchodząc stosowne przepisy, powierzyli zarząd nieruchomością wspólną jednostkom nie mającym legitymacji prawnej do wykonywania czynności związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej. Ponadto umowy o powierzeniu tych czynności nie mają formy aktu notarialnego. Takie umowy z mocy prawa są nieważne (art. 58 § 1 k.c.).
Deweloperzy, którzy utracili prawo własności do budynków, w umowie o wyodrębnieniu własności lokali, na mocy art. 18 ust. 1 ustawy, zarząd nieruchomością wspólną powierzyli sobie. Nie doprowadzili do wyboru zarządu.
Zawłaszczanie uprawnień
Niektóre z osób, które prawnie albo bezprawnie stały się zarządcą nieruchomości wspólnej, nazywają siebie "zarządcą wspólnoty mieszkaniowej". Takiej funkcji nie przewiduje ustawa o własności lokali, ale osoby te zawłaszczają sobie uprawnienia przysługujące zarządom wybranym przez wspólnoty mieszkaniowe.

Zgodnie z art. 21 ust. 1 ustawy: Zarząd kieruje sprawami wspólnoty mieszkaniowej i reprezentuje ją na zewnątrz oraz w stosunkach między wspólnotą a poszczególnymi właścicielami lokali. Z treści tego przepisu i innych wynika, że to wybrany zarząd ma uprawnienia i obowiązki w zakresie kierowania sprawami wspólnoty mieszkaniowej, w tym prowadzenia spraw związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, reprezentowania wspólnoty na zewnątrz oraz w stosunkach między wspólnotą a poszczególnymi właścicielami.

Powierzenie zarządu

Wspólnota mieszkaniowa z własnej inicjatywy albo na wniosek zarządu może czynności utrzymania nieruchomości wspólnej powierzyć - zlecić osobie fizycznej albo prawnej (art. 18 ust. 1 ustawy). Określenie "powierzyć zarząd osobie fizycznej albo prawnej" trzeba rozumieć jako określony umową zespół czynności związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej. Takie ujęcie zarządu nieruchomością wspólną potwierdza treść art. 14 ustawy, w którym wymieniono przykładowo, co składa się na koszty zarządu nieruchomością wspólną.

Osoba fizyczna albo prawna, której powierzono - zlecono zarząd nieruchomością wspólną została nazwana zarządcą (art. 29 ust. 1 i inne ustawy). Powierzenie - zlecenie czynności w kwestiach dotyczących utrzymania nieruchomości wspólnej nie oznacza, że zarządca przejmuje uprawnienia i obowiązki zarządu.

Wspólnota mieszkaniowa nie może przekazać żadnej osobie uprawnień zarządu w zakresie kierowania sprawami wspólnoty ani reprezentowania wspólnoty na zewnątrz oraz między wspólnotą a poszczególnymi właścicielami lokali.

Co może zarząd
Czynności zwykłego zarządu podejmuje zarząd samodzielnie (art. 22 ust. 1 ustawy), co oznacza, że nie może korzystać z pomocy innej osoby. Zarząd nie może też żadnej czynności zarządu powierzyć innej osobie. Zarządca wykonuje zlecone czynności, a nie czynności zarządu.
Zarząd w granicach zwykłego zarządu może zawierać umowy w imieniu wspólnoty mieszkaniowej. W sprawach przekraczających zakres czynności zwykłego zarządu zarząd może zawierać umowy tylko na mocy pełnomocnictwa wspólnoty mieszkaniowej.

Zarządca natomiast bez pełnomocnictwa wspólnoty mieszkaniowej nie może zawierać w jej imieniu żadnej umowy.

Co przewidział ustawodawca?

Ustawodawca, przewidując, że w niektórych wspólnotach nie zostanie wybrany zarząd, a jeśli zostanie wybrany, to nie będzie wykonywał samodzielnie obowiązków zarządu albo jego obowiązki wypełniać będzie inna osoba, do ustawy o własności lokali wprowadził przepis stanowiący, że: Jeżeli zarząd nie został powołany lub pomimo powołania nie wypełnia swoich obowiązków albo narusza zasady prawidłowej gospodarki, każdy właściciel może żądać ustanowienia zarządcy przymusowego przez sąd, który określi zakres jego uprawnień oraz należne mu wynagrodzenie. Sąd odwoła zarządcę, gdy ustaną przyczyny jego powołania (art. 26 ust. 1 ustawy).

Zarządca przymusowy nie ma zatem uprawnień wynikających z ustawy o własności lokali. Zakres jego uprawnień i obowiązków ustala sąd. Zarządca nieruchomości wspólnej także nie ma uprawnień i obowiązków, które określałaby ustawa. Zakres ten ustalają właściciele lokali (wspólnota mieszkaniowa) w umowie notarialnej. Taki status zarządcy nieruchomości wynika też z treści art. 185 ust. 2 i 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Odwołanie zarządcy lub rozwiązanie umowy

Odwołać zarządcę przymusowego może sąd z własnej inicjatywy lub na wniosek wspólnoty mieszkaniowej albo na wniosek właściciela lokalu - członka wspólnoty mieszkaniowej.

Rozwiązać z zarządcą umowę, która stanowi o powierzeniu - zleceniu mu czynności w zakresie utrzymania nieruchomości wspólnej, w całości lub w części, w trybie określonym w umowie (bez wypowiedzenia albo za wypowiedzeniem), może wspólnota mieszkaniowa na wniosek zarządu albo członka lub członków wspólnoty. Rozwiązanie lub wypowiedzenie umowy zlecenia nie wymaga formy aktu notarialnego. Uchwałę o rozwiązaniu lub wypowiedzeniu umowy wykonuje zarząd.

We wspólnocie mieszkaniowej liczącej więcej niż siedem lokali wyodrębnionych, w której nie wybrano zarządu, każdy właściciel lokalu - członek wspólnoty może zwołać zebranie albo zwrócić się do osoby, która bezprawnie sprawuje zarząd o zwołanie zebrania, na którym zostanie wybrany zarząd (art. 20 ust. 1 ustawy).