Zmiana przeznaczenia zaliczek we wspólnocie

Witam.
Czy wspólnota mieszkaniowa może samodzielnie decydować o zmianie przeznaczenia kwoty zaliczek indywidualnych (uiszczanych przez właścicieli na pokrycie świadczeń związanych z zajmowanymi przez nich lokalami, tj. na centralne ogrzewanie, wodę itp.) bez ich zgody? Zdarza się bowiem, że w przypadku gdy wydatki, na poczet których uiszczane były zaliczki, okazały się niższe niż wcześniej przewidywano, powstaje nadpłata, którą wspólnota przeznacza np. na fundusz remontowy.
Na tak postawione pytanie odpowiedział już sąd apelacyjny w wyroku z 22 lutego 2001 r. (sygn. akt I Aca 1309/00). Orzekł on, że wspólnota mieszkaniowa nie ma żadnych uprawnień odnośnie dysponowania środkami pieniężnymi przekazanymi jej przez właścicieli lokali na ich utrzymanie. To są nadal ich pieniądze, a nie wspólnoty i nie może ona, nawet jeśli chce tego większość właścicieli, zmieniać ich przeznaczenia. W przypadku gdy planowane wydatki będą niższe niż zakładano i powstanie nadpłata, stanowi ona własność właściciela. Wobec tego tylko on może zadecydować, co zrobić z tymi środkami. Może je przekazać na fundusz remontowy, ale nie musi. Wspólnota nie ma prawa podejmować za niego decyzji i samodzielnie zmieniać ich przeznaczenie.

Sąd przyjął, że wspólnota mieszkaniowa ma tylko tyle praw w zakresie decydowania o wspólnej nieruchomości oraz świadczeniach poszczególnych właścicieli lokali, ile przewidują to stosowne uregulowania. Podejmuje ona decyzje w formie uchwał, ale tylko w granicach wyznaczonych prawem, a w szczególności zgodnie z ustawą z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (DzU nr 85, poz. 388 ze zm.).

Wydatki właściciela
Zgodnie z prawem, obowiązkiem właściciela lokalu jest pokrywanie dwojakiego rodzaju wydatków.
Pierwsze - to koszty zarządu nieruchomością wspólną, na które składają się głównie wydatki na remonty i bieżącą konserwację, opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody w części dotyczącej nieruchomości wspólnej itp. (art. 14 ustawy). Na pokrycie powyższych kosztów właściciele lokali uiszczają zaliczki w formie bieżących opłat, których wysokość ustala w formie uchwały wspólnota (art. 22 ust. 1 pkt 3 ustawy).
Środki uiszczone na tej podstawie mogą być przeznaczone tylko na zarząd nieruchomością wspólną, a gdy po ich rozliczeniu na koniec roku obrachunkowego okaże się, że wpłaty były wyższe niż wydatki, to powstałą nadwyżkę wspólnota może przeznaczyć na powiększenie funduszu remontowego lub inny cel związany z zarządem nieruchomością wspólną.
Drugi rodzaj wydatków ponoszonych przez właściciela, to te, które związane są z utrzymaniem jego lokalu (art. 13 ust. 1 ustawy). Chodzi głównie o koszty zużytej przez właściciela energii cieplnej oraz wody, wywóz nieczystości. W tym zakresie zarząd wspólnoty występuje praktycznie jedynie jako pośrednik między dostawcami a odbiorcami - czyli właścicielami lokali. Zawiera umowy na dostawę i rozlicza się z dostawcami, a środki na ten cel otrzymuje od właścicieli lokali. Pieniądze wpłacane na powyższe opłaty nie stają się środkami wspólnoty.
Obowiązek rozliczenia
Ze środków tych wspólnota ma obowiązek rozliczyć się, tj. po zakończeniu roku obrachunkowego powinna wskazać, ile wynosiły rzeczywiste wydatki na utrzymanie każdego lokalu (c.o., woda, wywóz śmieci itp.), jaką kwotę na ten cel wpłacił każdy z właścicieli i w przypadku gdy jego wpłata przewyższa wydatki, różnica powinna mu być zwrócona lub zaliczona na poczet przyszłych wydatków na ten sam cel.
Zaliczki bezzwrotne
Innym problemem zgłaszanym w listach jest możliwość (lub jej brak) wycofywania zaliczek zgromadzonych na funduszu remontowym. Zdarza się bowiem, że właściciele lokali domagają się w chwili sprzedaży lokalu zwrotu swoich zaliczek. Często tłumaczą, że nie zostały one wykorzystane na remont części wspólnej nieruchomości. Należy tu od razu mocno podkreślić, że nie ma na to żadnych podstaw prawnych.
Argumentem przemawiającym za tym zakazem jest fakt, że w razie dokonania wpłaty na wyodrębniony fundusz remontowy wspólnoty mieszkaniowej, podatnik (właściciel lokalu) uzyskuje prawo do odliczeń z samego tytułu dokonania tej wpłaty; niezależnie od terminu spożytkowania tych środków przez wspólnotę (art. 27a pkt 1 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych).

Poza tym przepisy art. 13 i 14 ustawy o własności lokali wyraźnie stanowią, że właściciel lokalu ma obowiązek uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, na co składają się w szczególności wydatki na remonty i bieżącą konserwację. Fakt, że w pewnym okresie nie zostały one przeprowadzane, nie upoważnia właściciela lokalu do żądania zwrotu wpłaconych na ten cel kwot.

W żadnej z ustaw nie ma określonych kryteriów, według których miałyby być dokonywane odpisy na fundusz remontowy. Oczywiście, przy ustalaniu dla poszczególnych lokali wysokości odpisów na fundusz remontowy obowiązuje zasada powiązania wysokości tych odpisów z przewidywanymi, ale realnie obliczonymi kosztami. Poza tym, remont powinien być zaplanowany w określonym terminie. Istotne jest, aby w aktualnych warunkach gospodarczych nie przyjmować zbyt odległego terminu planowanych prac oraz nie gromadzić na funduszu remontowym zbyt wysokich sum.